目前，随着市场中房价的进一步走高，“购房”这样老百姓心中的头等大事又一次引起了大家的极大关注。很多购房者都签署过购房合同，但是其中的“门道”和“猫腻”很多人并不知晓。原因是很多房地产开发企业都有专门律师设定合同条款，有些条款会减轻房地产开发企业的义务或排除购房者的主要权利，而普通购房者由于缺乏法律知识或者权利意识，在购房过程中又很少聘请律师介入，因此在签订购房合同过程中“很受伤”。

下面，北京中子律师事务所律师将为您逐步揭开商品房购房合同中霸王条款的面纱，在您权益受损时帮助您依法维权。

一、霸王条款的内容

（一）关于签订合同中的霸王条款

很多商品房买卖合同在宣传时采用“最好”、“最佳”、“独特”等特殊用语吸引购房者，但是后期无法兑现时又以合同没有规定为由拒绝购房者的权利要求，其实卖方在签订的过程中就已经设定了霸王条款，不允许买方提出与此相悖的权利要求。主要形式有：

1.拒绝援引其他证据的霸王条款：“本广告仅为要约邀请，一切图片、文字说明以合同文本为准。”又如，“卖方向买方提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买方参考，不得视为合同内容条款，卖方享有最终解释权。”

2.随时更改合同的霸王条款：“购房者须在XX日内到售楼现场与卖方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若购房者逾期，则卖方有权将该套商品房另行销售而无需告知，且购房者已缴纳的定金不予退还。”

（二）关于商品房产权的霸王条款

商品房产权认定是买卖双方最为关心的问题，有的购房合同会在特别部分面积的权益上咬文嚼字，扩张卖方的权利，订立格式条款。主要形式有： 

 1.对于共有部位的霸王条款：“对于双方合同或协议没有约定的共有部分的权益归属卖方所有。”

2.对于特定使用面积的霸王条款：“车位、车库、挑高空间等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有。”

3.对于其他使用面积的霸王条款：“本小区内任何楼宇的屋面使用权、外墙使用权、业主会所、休闲娱乐设施等公共地方和共有部位或其他共有服务设施，广告经营权益属于卖方所有。”

（三）关于违约责任的霸王条款

很多购房者在签订商品房销售合同时没有仔细查阅合同条款，想仔细看看时又被销售人员以“都是这样的，不用看”或者“经过专业律师审核，不会有问题”等话语岔开。但是一旦出现纠纷，守约方需追究违约方的责任时，必须依照合同规定进行，有些房屋销售合同就在违约责任上动起了心思。主要形式有：

1.滥用不可抗力的霸王条款：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，卖方不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。”

2.不对等责任的霸王条款：“购房人违约或解除合同的，购房人按应付款的20%向卖方支付违约金；卖方违约或解除合同的，卖方按应付款5%支付违约金。”

二、霸王条款的效力

依据我国有关法律法规的规定，合同中的霸王条款视不同情况具有不同的效力，有的具有效力，有的可以行使撤销权利，而有的则根本不具有法律效力，严重损害合同相对方利益的还可能受到处罚。

《中华人民共和国合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第53条规定：合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。　　第54条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》第10条规定：经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：(一)违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额；(二)承担应当由格式条款提供方承担的经营风险责任；(三)其他依照法律法规不应由消费者承担的责任。

三、霸王条款的应对

针对商品房买卖合同中经常出现的霸王条款，购房者应当做好应对，在发生纠纷时才能更好地维护自身权益。“应当霸王条款，我们在行动。”北京中子律师事务所提示您，签订商品房买卖合同过程中，主要做好以下方面的工作：

（一）在签订合同的时候要多留意合同里是否有置业顾问当初明确向你承诺的事情，如果确定合同文本中没有体现，购房者就需要留意了。很多房地产公司楼盘的置业顾问都经过专门训练，其说辞和承诺都不会体现在合同中，比如说逾期交房处罚、物业管理、学区配套等等。如果在合同中存在由卖方享有最终解释权的霸王条款时，购房者必然缺乏有力证据，这时需要购房者在签订合同前就通过法律渠道多收集证据，以备将来维权使用。

（二）法律知识缺乏，使得购房者很难读懂合同里的条款。一份正规的商品房买卖合同几乎都有二十多页，任何一个普通购房者都难以在较短的时间里读懂读透里面的具体细则。其实卖方在合同中“玩猫腻”基本上都在附加条款上，所以购房者应当对横线或空白处的附加条款或补充条款多加关注，发现其是否具有霸王条款性质。

（三）很多商品房买卖合同在合同签订过程中都是不允许买方进行单方修改的，购房者首先要确定条款对自身权益的影响有多大，对于确实有重大影响的条款（例如：学区房、养老房或其他具有特定条件的房屋）需要和卖方进行协商，在合同条款中进行附注确认，千万不能怕麻烦而导致后期维权无法获得法律保护。

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